Zusammenspiel zwischen Bauordnungsrecht und zivilrechtlichem Gewährleistungsrecht
Erschienen im Fachmagazin zur Beurteilung, Sanierung und Vermeidung von Bauschäden „Der Sanierungsvorsprung“ Ausgabe Juni/Juli 2025, von Katharina Orthmann
Stellt ein Verstoß gegen bauordnungsrechtliche Vorschriften automatisch einen Mangel im zivilrechtlichen Sinne dar? Darf ein Bauherr beispielsweise eine Mangelbeseitigung fordern oder sogar Ersatzvornahme durchführen, weil Materialien verwendet wurden, die bauordnungsrechtlich nicht zugelassen sind, ohne dass ein Mangelsymptom vorliegt? Haften ausführende Unternehmer dem Bauherrn für jede Abweichung vom Bauordnungsrecht? Wie verhält es sich, wenn eine im Sinne des Bauordnungsrechts mangelhafte Planung von der Baubehörde genehmigt wird. Haftet der Unternehme bei Ausführung dieser Leistung weiterhin oder „heilt“ die Baugenehmigung den Verstoß gegen das Bauordnungsrecht? All diese Fragen lohnt es einen Blick in die auf die Verbindung zwischen dem Bauordnungsrecht einerseits und dem zivilrechtlichen Haftungsrecht andererseits zu werfen.
Beispielsfälle
Fall 1: Der Bauherr (BH) lässt von einem Architekten (A) die Sanierung eines Gebäudes planen. Die Planung wird durch die zuständige Behörde genehmigt. Der ausführende Unternehmer (U) führt die Arbeiten entsprechend der Baugenehmigung und Planung des A durch. Später stellt sich heraus, dass die verwendete Dach- und nicht den Brandschutzanforderungen der Landesbauordnung entspricht. BH verklagt A, und U verlangt nun Schadensersatz in Höhe der Kosten für den Abbruch und Neubau des Dachstuhls. Zu Recht?
Fall 2: Ein Gartenbauunternehmen stellt für den Bauherrn eine Treppenanlage her, die die von der Landesbauordnung vorgeschriebenen Handläufe nicht aufweist. Bei der Herstellung hatte sich das Unternehmen an die Planung des Architekten gehalten. Der Bauherr mindert wegen Mangelhaftigkeit des Werks die Vergütung; ohne die Handläufe sei die Treppe nicht verkehrssicher. Zu Recht?
Fall 3: Der Bauträger errichtet eine Tiefgaragenrampe, wobei er die von der Garagenverordnung vorgeschriebene maximale Neigung überschreitet. Dies wird von der Stadt unter der Bedingung geduldet, dass der Bauträger die Nutzer darüber informiert. Diese Information bleibt aus; nach Ansicht des Bauträgers ist die Überschreitung der vorgeschriebenen Neigung in dem Stadtviertel aus Platzgründen allgemein üblich. Zudem würden die Vorgaben der Garagen-VO stets mit Ausnahmen, Befreiungen und Duldungen seitens der Behörde umgangen. Die Erwerber behaupten, sie können die Rampe wegen der zu starken Neigung zum Teil nicht nutzen und verlangen Schadensersatz.
Definition Baumangel
Der Unternehmer muss ein Werk grundsätzlich frei von Sach- und Rechtsmängeln errichten. Errichtet er das Werk mangelhaft, kann der Bauherr Nacherfüllung, Aufwendungsersatz für die Ersatzvornahme, Minderung der Vergütung, Schadensersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen oder vom Vertrag zurücktreten (§ 634 BGB).
Ein Sachmangel liegt grundsätzlich vor, wenn der Ist-Zustand des Werkes vom Soll-Zustand abweicht. Der Soll-Zustand ergibt sich zunächst aus den vertraglichen Vereinbarungen über die Beschaffenheit des Werks. Liegen keine Vereinbarungen zur Beschaffenheit vor, kommt es darauf an, ob die hergestellte Sache für die vom Vertrag vorausgesetzte Verwendung bzw. die gewöhnliche Verwendung geeignet ist. Dabei muss das Werk eine Beschaffenheit aufweisen, „die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann (vgl. § 633 BGB)“.
Zur geschuldeten Funktionstauglichkeit zählt dabei, dass die Leistung technisch für die vorgesehene Verwendung geeignet ist und sie den einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Für die Ausführungsphase ergibt sich dies bereits aus § 4 Abs. 2 Satz 2 VOB/B. Danach ist der Unternehmer verpflichtet, die anerkannten Regeln der Technik und die gesetzlichen und behördlichen Bestimmungen zu beachten.
Darunter fallen alle Gesetze und Verordnungen des privaten und öffentlichen Rechts, insbesondere Bestimmungen des Straf- und Verwaltungsrechts, bauordnungsrechtliche, verkehrs-, straßen-, wasserpolizeilichen und gewerberechtlichen orschriften und vor allem die maßgeblichen Sicherheitsvorschriften. Zu diesen Bestimmungen gehören z. B. die Landesbauordnungen, das Bundesimmissionsschutzgesetz, die Energieeinsparverordnung, das Wasserhaushaltsgesetz und das Bauproduktengesetz.
Der Unternehmer muss also bauordnungsrechtlich eingeführte Bestimmungen sowie zur Verwendung normgerechter und ggf. bauordnungsrechtlich geprüfter Stoffe erforderliche CE-Kennzeichnungen bei der Ausführung berücksichtigen.
Daneben muss der Unternehmer in eigener Verantwortung die für die Modalitäten der tatsächlichen Leistungsausführung geltenden gesetzlichen und behördlichen Bestimmungen beachten, wie z. B. Verwaltungsvorschriften zu Baulärmgeräusch- Immissionen (etwa die AVV Baulärm), die 15. BImSchVO (Geräte- und MaschinenlärmschutzVO), Gewässerschutzverordnungen und allgemein das Wasserrecht, weitere einschlägige Bundesimmissionsschutzgesetze und auch Sicherheitsvorschriften, wie etwa die Gerüstordnung DIN 4420, die Unfallverhütungsvorschriften oder die DIN 4150 zum Erschütterungsschutz.
Anders als bei den anerkannten Regeln der Technik begründet ein Verstoß gegen Herstellervorschriften allerdings noch keinen Mangel. Ein Sachmangel liegt in diesem Fall erst vor, wenn die Abweichung von den Herstellervorschriften zumindest das Risiko erhöht, dass der geschuldete Erfolg nicht erreicht wird, oder wenn der AG wegen der Nichtbeachtung Gefahr läuft, die Herstellergarantie zu verlieren. Umgekehrt kann eine Bauleistung auch trotz Einhaltung einer Herstellerempfehlung mangelhaft sein, z. B. wenn der geschuldete Erfolg nicht eingehalten wird.
Festzuhalten ist somit, dass der ausführende Unternehmer – sowie der Architekt – eine Vielzahl an öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu beachten hat. Wie verhält es sich nun aber in den Beispielfällen, bei denen eine geplante – dem Bauordnungsrecht widersprechende – Ausführung von der Behörde genehmigt wurde (Fall 1) bzw. die Behörde ausdrücklich eine Abweichung von einer Norm „duldet“ (Fall 3)? Was hat ein ausführender Unternehmer in Fällen wie Fall 2 zu beachten, bei denen er die vorgegebene Planung ausführt, diese aber dem Bauordnungsrecht widerspricht?
Da es bei der Frage, ob eine mangelhafte Leistung vorliegt, immer auf die vereinbarte Beschaffenheit ankommt, ist es durchaus denkbar, dass die Parteien im Einzelfall eine von den anerkannten Regeln der Technik abweichende Beschaffenheit vereinbaren. Hierfür ist allerdings erforderlich, dass der AG über die Abweichung aufgeklärt wird.
Das Bauordnungsrecht dient dem Schutz der öffentlichen Sicherheit und Ordnung, dem Schutz gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse, somit also der Gefahrenabwehr.
Diese Vorschriften unterliegen damit nicht der Gestaltungsfreiheit der Vertragsparteien eines Bauvertrags. Eine Abweichung von der Bauordnung muss daher mit den zuständigen Behörden abgeklärt werden. Allerdings führt nicht jede Abweichung der Bauprodukte zu Gefahren, die ein Einschreiten der Bauaufsicht gebieten oder zulassen.
Hier gilt das Opportunitätsprinzip, das den Behörden ein Ermessen einräumt.
Lösung der Beispielsfälle
Fall 1: Architekt und Unternehmer haften dem Bauherrn gegenüber für den ihm entstandenen Schaden als Gesamtschuldner. Der Einbau einer Holzdecke, die gegen die Brandschutzvorschriften der Landesbauordnung verstößt, ist mangelhaft. Der Unternehmer hat seine Prüfungs- und Hinweispflicht aus § 4 Abs. 3 VOB/B nicht erfüllt. Dass der Unternehmer die einschlägigen bauordnungsrechtlichen Vorschriften kennt, darf vorausgesetzt werden und ergibt sich daneben auch aus § 4 Abs. 2 VOB/B. Auch wenn eine bestandskräftige Baugenehmigung vorliegt, können dadurch die Anforderungen an die Prüfungs- und Hinweispflicht des Unternehmers zwar eingeschränkt, nicht jedoch völlig aufgehoben werden.
Fall 2: Die Bauleistung ist mangelhaft, weil sie nicht verkehrssicher ist. Hierfür haftet auch der Unternehmer. Zwar ist es vorrangig eine Aufgabe des Architekten, zu überprüfen, ob das Werk dem Bauordnungsrecht entspricht. Grundsätzlich darf sich der Bauunternehmer darauf verlassen, dass der Planung keine Bedenken entgegenstehen. Dies gilt erst recht, wenn eine Baugenehmigung vorliegt. Der Architekt trägt daher die überwiegende Verantwortung für die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Vorgaben. Jedoch sind die Prüf- und Hinweispflichten des Bauunternehmers nicht vollständig suspendiert. Der Bauherr muss sich in überwiegender Quote das Verschulden des Architekten anrechnen lassen, doch der Bauunternehmer haftet auch selbst zu einem kleineren Anteil.
Fall 3: Der Bauträger haftet den Erwerbern für ihre Schäden. Der Bauherr darf erwarten, dass der Bauträger bei der Planung und Herstellung sämtliche öffentlich- rechtlichen Vorschriften einhält. Die ausdrücklich eingeholte „Duldung“ der Behörde entlastet den Bauträger nicht, zumal er die Erwerber nicht bei Kaufvertragsabschluss informiert hatte. Die Nichteinhaltung der maximalen Neigung der Rampe ist daher ein Mangel.
Fazit:
Die bauordnungsrechtlichen Vorgaben sind zu beachten. Es ist zwar nicht prinzipiell verboten, Baustoffe mit teilweise unbekannten Eigenschaften zu verwenden. Wenn sich die Parteien eines Vertrags einig sind, mit welchen Materialien und Risiken sie ein Bauwerk errichten wollen, lässt die Vertragsfreiheit die Übernahme solcher Risiken allerdings im Bereich des öffentlichen Baurechts nur zu, wenn die Abweichung auch durch die jeweils einschlägige Landesbauordnung zugelassen ist.
Hier ist beispielsweise an Zustimmungen der Bauaufsichtsbehörden im Einzelfall zu denken. Zudem gibt es in den Bauordnungen auch „sonstige“ Bauprodukte und Bauarten, bei denen Abweichungen vom Regelwerk „sanktionslos“ vereinbart werden können. Soweit die Landesbauordnungen zwingende Vorgaben machen, also keine Ausnahmen zulassen, darf von diesen nicht abgewichen werden. Anderenfalls ist die Planungs- bzw. Bauleistung mangelhaft im Sinne von § 633 BGB bzw. § 13 VOB/B.
Daher ist zusammengefasst Folgendes zu beachten:
- Der Unternehmer hat neben den anerkannten Regeln der Technik auch die einschlägigen Öffentlichen Vorschriften zu beachten.
- Entspricht die ausgeführte Leistung nicht den bauordnungsrechtlichen Vorschriften, liegt ein Sachmangel vor.
- Um eine Haftung zu vermeiden, muss entweder bei Vertragsschluss eine konkrete Vereinbarung geschlossen werden, wobei bei den öffentlich-rechtlichen Normen aufgrund deren Schutzfunktion der Vertragsfreiheit Grenzen gesetzt sind und/ oder
- der Unternehmer muss bei einer Ausführung, die von den bauordnungsrechtlichen Vorschriften abweicht, vor der Ausführung Bedenken erheben, wenn er von seiner Haftung befreit werden will.
Das Vorliegen einer Baugenehmigung und/ oder die Beachtung der vorgelegten Planung allein entlastet den Unternehmer nicht. Bei Vorliegen eines Planungsfehlers und eines Ausführungsfehlers muss sich der Bauherr bei Inanspruchnahme des ausführenden Unternehmers die mangelhafte Planung anrechnen lassen, d. h., der Unternehmer haftet von vornherein nur in Höhe einer bestimmten Quote.